1 Wahyu Wisnu Aji
1[email protected]
0009-0002-6837-8467
ABSTRAK
This study examines the role of legal audit and professional ethics of Notaries/Land Deed Officials (Pejabat Pembuat Akta Tanah/PPAT) in preventing disputes over authentic deeds, by analyzing a case of land and boarding house ownership transfer located on Tenggilis Street, Surabaya. The dispute allegedly arose due to defects of consent and the weak application of the prudential principle in the deed-making process, which subsequently led to legal conflicts extending to the jurisdiction of the Administrative Court. The research employs a normative-empirical legal research method (socio-legal research), combining statutory and conceptual approaches on the normative level, as well as an empirical approach through interviews and examination of administrative deed practices at a Notary/PPAT office. The findings indicate that legal audits and compliance with professional codes of ethics constitute fundamental instruments to ensure the validity of authentic deeds and to protect the interests of the parties, particularly those in vulnerable positions. Insufficient verification of consent, legal capacity, and the parties’ understanding of the legal consequences of the deed may result in legal defects that lead to both civil and administrative disputes. This study emphasizes that the integration of the prudential principle, professional ethics, and continuous legal audits is essential to achieving legal certainty and preventing disputes over authentic deeds in the future.
Keywords: legal audit; notary code of ethics; land deed official (PPAT); authentic deed; land dispute.
ABSTRAK
Penelitian ini mengkaji peran audit hukum dan etika profesi Notaris/Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) dalam mencegah terjadinya sengketa akta otentik, dengan mengambil studi kasus peralihan hak atas tanah dan bangunan kos di Jalan Tenggilis, Surabaya. Sengketa tersebut muncul akibat dugaan cacat kehendak dan lemahnya penerapan prinsip kehati-hatian dalam proses pembuatan akta, yang kemudian berimplikasi pada timbulnya konflik hukum hingga ranah Peradilan Tata Usaha Negara. Metode penelitian yang digunakan adalah penelitian hukum normatif-empiris (socio-legal research), dengan memadukan pendekatan perundang-undangan dan konseptual secara normatif, serta pendekatan empiris melalui wawancara dan penelusuran praktik administrasi akta di Kantor Notaris/PPAT. Hasil penelitian menunjukkan bahwa audit hukum dan kepatuhan terhadap kode etik profesi merupakan instrumen penting untuk memastikan keabsahan akta otentik dan melindungi kepentingan para pihak, khususnya pihak rentan. Lemahnya verifikasi kehendak, kapasitas hukum, serta pemahaman para pihak terhadap akibat hukum akta berpotensi menimbulkan cacat hukum yang berdampak pada sengketa perdata maupun administrasi. Penelitian ini menegaskan bahwa integrasi antara prinsip kehati-hatian, etika profesi, dan audit hukum yang berkelanjutan menjadi kunci dalam menjaga kepastian hukum serta mencegah sengketa akta otentik di masa mendatang.
Kata kunci: audit hukum, kode etik notaris, PPAT, akta otentik, sengketa pertanahan.
Pendahuluan
Sebagai negara yang berlandaskan hukum, sebagaimana dalam ketetapan ketentuan Pasal 1 Ayat 3 UUD NRI Tahun 1945. Negara hukum sebagai Nachtwachterstaat atau Welfare state (Negara Penjaga Malam) yang salah satu tugasnya menjamin ketertiban dan keamanan rakyat, menurut ketentuan alinea IV pembukaan UUD’45 diamanatkan bahwa; salah satu fungsi pemerintah dalam mencapai suatu tujuan negara yakni “melindungi segenap bangsa Indonesia dan seluruh tumpah darah Indonesia dan untuk memajukan kesejahteraan umum, mencerdaskan kehidupan bangsa dan ikut melaksanakan ketertiban dunia berdasarkan kemerdekaan, perdamaian abadi dan keadilan sosial” hal ini jelas memberi pesan bahwa penyelenggara negara harus terus berupaya untuk mencapai kesejahteraan rakyatnya. Berangkat dari Alinea pembukaan UUD’45 inilah dapat ditafsirkan bahwa negara Indonesia menganut sistem Negara Penjaga Malam (Katolik Soegijapranata, 2020)
Negara diwajibkan menjamin kesejahteraan rakyatnya. Oleh karena harus menjamin kesejahteraan rakyatnya, yang berarti setiap individu dimana manusia yang memang sedari awal merupakan mahluk ciptaan tuhan yang memiliki hak tak terpisahkan sejak dalam kandungan rahim yang tidak boleh dilanggar maupun direnggut oleh siapapun. John Locke salah satu filsuf yang berteori tentang hak alamiah manusia mengatakan bahwa manusia dijamin dan dilindungi oleh pemerintah. (An Essay on the Poor Law, Locke, John 1697 Essay) Sehingga dalam hal ini dengan jelas dapat ditafsirkan bahwa negara melalui pemerintah wajib untuk menjamin hak dari rakyatnya dengan tujuan untuk mensejahterakan. Mensejahterakan disini dapat dicapai salah satunya dengan cara yakni menjamin hak-hak daripada rakyatnya.
Salah satu cara untuk mengeksekusi pesan tersebut adalah dengan adanya seorang pejabat, yang dalam sistem hukum di Indonesia dikenal adanya seorang pejabat umum. Pejabat umum yang sebagaimana diketahui adalah pejabat yang berwenang untuk membuat akta otentik. Hal terkait pejabat umum tidak secara eksplisit tertuang menjadi sebuah aturan atau pasal khusus, tapi secara tidak langsung telah termuat dalam pada Pasal 1868 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Menurut Habib Adjie, Pejabat umum Adalah pejabat yang diberi kewenangan oleh undang-undang untuk melaksanakan Sebagian fungsi publik negara, khususnya dalam pembuatan alat bukti otentik di bidang keperdataan[1]. Menurut Subekti, Pejabat umum ialah orang yang oleh undang-undang diberi wewenang untuk membuat akta yang memberikan pembuktian yang sempurna bagi para pihak dan pihak ketiga[2]. Salah satu pejabat umum yang jika ditelaah lebih dalam lagi juga bertugas menjalankan amanat untuk mensejahterakan rakyat adalah Notaris, yang dalam hal ini memiliki sebuah legal standing khususnya dalam sistem hukum di Indonesia dengan adanya Undang-Undang No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris dan Undang-Undang No. 2 Tahun 2014 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris. Selain Notaris juga ada jabatan lain yang sejenis dengan notaris yakni Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang memiliki mekanisme sama, namun dibatasi terkait akta otentik yang dibuat karena sesuai dengan namanya Pejabat Pembuat Akta Tanah yakni memiliki tugas untuk memberikan suatu kepastian hukum terkait hak individu yakni kepemilikan. Sebagaimana diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2016 tentang Perubahan Peraturan Pemerintah Nomor 37 Tahun 1998 tentang Peraturan Jabatan Pembuat Akta Tanah pada Pasal 1 angka 1 bahwa “PPAT adalah pejabat umum yang diberi kewenangan untuk membuat akta-akta otentik mengenai perbuatan hukum tertentu mengenai hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun.”
Notaris dan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) memiliki kedudukan penting dalam sistem hukum Indonesia sebagai salah satu pejabat umum yang berwenang untuk membuat akta otentik. Akta otentik dalam hal ini bisa berupa sebuah akta perjanjian hingga akta yang memuat sebuah tindakan hukum sejauh tidak melanggar konstitusi sebagaimana dijelaskan pada Pasal 1320 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata tentang syarat sah perjanjian. Notaris dan PPAT sendiri adalah suatu profesi dan jabatan yang berbeda dari segi pengangkatan Notaris diangkat oleh Kemenkumham sedangkan PPAT dari Menteri ATR/BPN. Namun meskipun berbeda kedua jabatan ini dapat diemban oleh 1 (satu) orang.
Sebagaimana diketahui bahwa akta otentik merupakan alat bukti tertinggi atau alat bukti yang sempurna dalam hukum perdata karena menjamin kepastian hukum bagi para pihak yang tercantum. Namun, dalam praktiknya, tidak sedikit akta otentik yang justru menjadi sumber sengketa hukum akibat kelalaian dalam proses pemeriksaan dokumen dan lemahnya penerapan etika profesi notaris.
Studi kasus yang menimpa pasangan lansia Maria Lucia Setyowati dan Aloysius Abdul Muin di Jalan Tenggilis, Surabaya, pada September 2024. Diketahui bahwa dua rumah kos milik pasangan tersebut berpindah tangan tanpa transaksi jual-beli yang jelas melalui akta yang dibuat di hadapan PPAT. Kasus ini menimbulkan dugaan adanya pelanggaran prosedur hukum dan etika profesi yang berujung pada sengketa perdata hingga merambat pada tindak pidana.
Kronologi daripada kasus yang diambil sebagai studi kasus bermula Pada tahun 2017, Tri Ratna Dewi memasuki rumah kos milik pasangan lansia Maria Lucia Setyowati (72) dan Aloysius Abdul Muin (72) yang beralamat di Jalan Tenggilis Permai IV B, Surabaya, dan mengusulkan untuk membuka usaha laundry di sana.[3] Dalam waktu singkat, usaha laundry itu berjalan dengan bantuan dua karyawan, sementara Maria memberikan data pribadinya kepada Tri untuk membuka rekening bank yang dikelola Tri sendiri. Tri kemudian memanfaatkan kedekatannya dengan Maria untuk mengusulkan renovasi rumah kos mereka menjadi tiga petak ruko.[4] Dengan pinjaman bank yang dijamin oleh SK pensiunan Maria, renovasi berlangsung dan terbentuk tiga ruko yang kemudian menimbulkan kesepakatan pemecahan sertifikat tanah (SHM) atas bangunan tersebut.
Staff pejabat PPAT bernama Permadi Dwi Maryono pada 2018, datang untuk mengurus pemecahan sertifikat menjadi tiga SHM sesuai usulan Tri. Menurut Maria, dokumen yang ditandatangani bukan sekadar akta pemecahan SHM, melainkan perjanjian jual beli dan hibah dua bangunan kos miliknya kepada Tri, sebuah langkah yang kemudian diduga melibatkan persengkokolan antara Tri dan pegawai PPAT.[5] Setelah proses itu selesai, Tri menghilang dan Maria menyadari bahwa dua aset berharga miliknya telah berpindah kepemilikan atas nama Tri tanpa persetujuannya secara penuh.
Maria kemudian melaporkan kasus tersebut ke Polrestabes Surabaya pada Juli 2022, dengan dugaan tindak penipuan yang melibatkan Tri dan Permadi sebagai pegawai PPAT. Pihak kepolisian menyatakan kasus tengah diselidiki, sementara pegawai PPAT yang bersangkutan membantah adanya kesalahan formal dalam akta, menyatakan bahwa semua dokumen telah dibacakan dan ditandatangani secara sah meskipun Maria menilai bahwa dirinya tidak diberikan kesempatan untuk membaca berkas secara mendalam sebelum menandatangani.[6] Dari kenyataan tersebut juga diketahui bahwa Permadi merupakan pegawai yang sempat bekerja di PPAT Ibnu Arly.
Sebagai pejabat umum, pihak PPAT memang harus memastikan para pihak yang menghadap untuk memberikan kepastian hukum sebagai pengaman untuk melanjutkan suatu tidakan hukum sehingga mencegah terjadinya sengketa akta otentik. Namun bagaimanapun cara memastikan para pihak yang menghadap hal tersebut Adalah masuk ke ranah privat, tetap ada batas dimana pihak PPAT tetap tidak bisa memastikan sedetail mungkin, hanya sebatas memastikan hingga ke RT/RW tempat domisili para pihak.
Kasus tersebut juga pernah menempuh jalur litigasi pengadilan namun yang dipermasalahkan adalah tindakan administrasi pemerintahan di bidang pertanahan dalam putusan PTUN No. 138/G/2021/PTUN.Sby.[7] Tindakan administrasi pemerintahan di bidang pertanahan yang dilakukan oleh pejabat tata usaha negara dan menimbulkan akibat hukum konkret terhadap status hak atas tanah dan/atau bangunan milik penggugat. Majelis hakim menilai bahwa tindakan tersebut bukan sekadar proses administratif internal, melainkan telah memenuhi unsur keputusan/tindakan tata usaha negara karena bersifat konkret, individual, dan final, serta menimbulkan akibat hukum bagi pihak tertentu.
Dalam doktrin hukum administrasi, suatu tindakan dapat menjadi objek sengketa PTUN apabila tindakan tersebut berasal dari pejabat yang berwenang, didasarkan pada kewenangan publik, dan berdampak langsung pada hak atau kepentingan warga negara.[8] Indroharto menegaskan bahwa keputusan tata usaha negara yang menyentuh hak keperdataan warga negara tetap berada dalam rezim hukum administrasi sepanjang yang diuji adalah keabsahan tindakan pemerintahannya, bukan substansi perjanjian perdatanya.
Berdasarkan fenomena tersebut, penelitian ini akan memfokuskan kajian pada peran audit hukum dan etika profesi dalam mencegah sengketa akta otentik. Penelitian dilakukan dengan mengambil studi kasus di Kantor Notaris/PPAT IBNU ARLY, tempat penulis melakukan magang, serta dikaitkan dengan fenomena empiris yang terjadi di Surabaya, yaitu kasus dugaan penipuan aset yang dialami pasangan lansia Maria Lucia Setyowati dan Aloysius Abdul Muin. Padahal, secara normatif, notaris dan PPAT wajib menjalankan prinsip kehati-hatian (Prudential Principle) serta berpegang pada Kode Etik Notaris sebagaimana diatur dalam Undang-Undang Jabatan Notaris dan Kode Etik Notaris Indonesia. Namun, dalam praktiknya masih ditemukan adanya pembuatan akta tanpa verifikasi menyeluruh terhadap identitas, kewenangan, dan niat para pihak. Kondisi tersebut menunjukkan adanya kesenjangan antara norma hukum dan implementasi etik profesi di lapangan.
Penelitian ini bertujuan untuk menganalisis secara mendalam peran audit hukum dan etika profesi dalam mencegah sengketa akta otentik, dengan meninjau praktik di lapangan serta ketentuan hukum yang berlaku. Secara teoritis, penelitian ini diharapkan dapat memberikan kontribusi terhadap pengembangan ilmu hukum kenotariatan, khususnya dalam aspek pencegahan sengketa. Secara praktis, hasil penelitian ini diharapkan dapat menjadi masukan bagi notaris, PPAT, dan Lembaga pengawas profesi dalam meningkatkan sistem audit hukum dan kepatuhan etika profesi.
Metode Penelitian
Secara normatif, penelitian dilakukan melalui pendekatan perundang-undangan (statute approach) untuk menelaah pengaturan mengenai kewenangan, tanggung jawab jabatan, serta standar profesional notaris dan PPAT, serta melalui pendekatan konseptual (conceptual approach) dengan mengkaji asas kehati-hatian (prudential principle), tanggung jawab jabatan, dan etika profesi hukum sebagaimana berkembang dalam doktrin dan pemikiran para ahli hukum. Sementara itu, secara empiris penelitian ini menggunakan pendekatan sosiologis (empirical approach) dengan melakukan wawancara terhadap staf kantor Notaris/PPAT Ibnu Arly guna memperoleh data primer mengenai kronologi peristiwa dan praktik administrasi akta yang terjadi dalam kasus yang dikaji.[9] Seluruh bahan hukum dan data empiris dianalisis secara kualitatif-preskriptif, yakni dengan menafsirkan norma hukum yang berlaku, membandingkannya dengan fakta di lapangan, serta merumuskan evaluasi dan rekomendasi penyelesaian sengketa yang berlandaskan prinsip hukum dan etika profesi.
Pembahasan
Analisis Kode Etik Dalam Kasus Kos Tenggilis Surabaya
Kasus kos di Jalan Tengilis Surabaya antara pasangan lansia Maria Setyowati dan Aloysius Abdul Muin dengan pihak yang diduga memanipulasi aset rumah atau kos mereka, menggambarkan dugaan pelanggaran terhadap prinsip dasar Kode Etik dan peinsip kehati-hatian (prudential principle) yang diamanatkan oleh Undang-Undang Jabatan Notaris.
Pada dasarnya manusia pasti melakukan tindakan, tidak terbatas pada tindakan tertentu maupun tindakan hukum. Dimana semua tindakan pasti ada akibat atau konsekuensi daripada tindakan tersebut, oleh karena itu ada etika dan moral. Moral dan etika ada untuk membatasi tindakan serta perilaku manusia, dalam konteks ini semua profesi pasti memiliki yang namanya kode etik. Dalam hal ini kode etik yang dibahas adalah kode etik notaris. Dalam menjalankan profesi layaknya dokter dan profesi lain, notaris berhimpun dalam suatu wadah organisasi notaris yakni Ikatan Notaris Indonesia (INI). Karena notaris menjalankan profesinya secara mandiri maka dibuat sebuah aturan tertulis yang mengatur tentang suatu etika yang berkaitan dengan nilai-nilai dan standar perilaku. (Prasetyawati et al., 2022)
Kode etik notaris dibuat oleh Ikatan Notaris Indonesia (INI) yang dilandasi dengan sebuah landasan sosiopsikologis, landasan moral dan landasan praktis, yang ditetapkan dalam kode etik tersebut adalah tentang kewajiban, larangan, dan pengecualian dalam berprofesi sebagai notaris yang tentunya harus ditaati oleh semua notaris di seluruh Indonesia. Keberadaan etika profesi hukum yang baik dan sesuai diharapkan dapat menjadikan notaris memiliki integritas, kualitas hukum serta kualitas pelayanan yang baik dalam menjalankan jabatannya sebagai pejabat umum. Berkaca pada studi kasus yang dijelaskan pada bab sebelumnya, permasalahan yang terjadi Adalah pada dasarnya tentang tindak penipuan dengan memindah tangankan sebuah ha katas tanah. Dimana perpindahan hak atas tanah secara prosedur dapat dilakukan melalui Notaris/PPAT, lantas bagaimana pelaksanaan prosedural tersebut oleh Pejabat umum yakni Notaris/PPAT. Sebagaimana diketahui, tanah adalah benda tidak bergerak yang pasti terus berputar seiring berjalannya waktu dan berjalan beriringan dengan perputaran ekonomi, terus berputar disini dapat diartikan bahwa tanah di bumi tidak akan bertambah atau dengan kata lain dengan perputaran ekonomi, pasti ada tindakan berupa mengalihkan hak atas tanah tersebut entah melalui hibah, jual beli maupun waris. Dimana dalam proses mengalihkan hak tersebut pasti ada prosedur yang terlaksana, dari mulai pengecekan lokasi hingga melakukan tanda tangan pada akta otentik yang nantinya menjadi dasar atas peralihan hak tersebut. Dari penelitian tentang kronologis dari kasus tersebut, diketahui bahwa asalnya hak atas tanah tersebut dimiliki oleh Maria Lucia yang hendaknya memang dialihkan kepada satu pihak yakni Tri Ratna melalui proses hibah, lalu dari hibah tersebut hendak dialihkan lagi melalui proses jual beli. Mengacu pada Pasal 37 ayat (1) PP No. 24/1977 tentang Pendaftaran Tanah dimana peralihan hak karena jual beli, tukar menukar, hibah hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang dibuat oleh PPAT, yang berarti untuk melakukan peralihan hak tersebut harus melalui akta otentik yang dibuat oleh PPAT yakni Akta Hibah.
Tanah hak tersebut sudah melalui proses pengecekan tanah hingga pengecekan sertipikat dari objek tanah yang hendak dialihkan, hingga masuk ke prosedur dimana para pemohon datang dihadapan Notaris/PPAT untuk membuat akta otentik sebagai dasar dari peralihan hak tersebut. Dalam akta tersebut berisi bahwa sebidang tanah sertipikat yang dimiliki Maria dialihkan haknya kepada Tri Ratna melalui hibah. Sebagaimana dimaksud pada Pasal 38 PP No. 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah yakni mengatur kewajiban PPAT salah satunya Adalah isi akta PPAT harus memuat wajib uraian bahwa akta tersebut telah dibacakan oleh PPAT di hadapan para pihak, saksi, dan ditandatangani pada saat itu juga, yang dalam hal ini menyampaikan akta Adalah sebuah kewajiban sehingga uraan tersebut dapat memberikan kekuatan pembuktian. Mengacu pada Pasal 101 ayat (3) Permen ATR/BPN No. 3 Tahun 1997 yang bunyinya Adalah PPAT wajib membacakan si akta di hadapan para pihak dan saksi sebelum penandatanganan dilakukan. Diketahui bahwa ketika menandatangani akta otentik tersebut, Maria tidak menunjukkan itikad tidak setuju ataupun enggan menandatangani akta tersebut Dimana sebelum ditandatangani akta tersebut sudah dibacakan kepada para pemohon yakni Maria sebagai pemilik hak atas tanah, Aloysius sebagai suami yang dalam hal ini harus memberikan persetujuan agar dapat terlaksananya Tindakan hukum ini, serta Tri Ratna sebagai penerima hak. Selain itu, pihak PPAT sudah merasa bahwa tidak ada hal yang salah karena Tri Ratna mengaku bahwa dirinya adalah masih kerabat dengan Maria sehingga secara sosial dinilai masih masuk akal jika Maria selaku pemilik hak hendak menghibahkan sebidang objek tanahnya. Oleh karena itu, berdasar pada hal-hal tersebut peralihan hak yang dilakukan di hadapan Notaris/PPAT dinilai sudah melampaui kesesuaian dengan kode etik dan regulasi yang berlaku sehingga seharusnya pihak PPAT hanya perlu memberikan klarifikasi bahwa terhadap akta otentik yang dibuat sudah dilakukan pembacaan sebelum ditandatangani atau dengan kata lain sudah sesuai dengan kode etik dan regulasi yang berlaku.
Prinsip Kehati-hatian dan Verifikasi Dokumen
Kode Etik Notaris (Peraturan Perkumpulan INI) menyatakan bahwa Notaris wajib bertindak hati-hati, teliti, dan tidak memihak dalam menjalankan jabatannya. Dalam kasus tenggilis, terdapat dugaan bahwa aset milik pasangan lansia tersebut dialihkan melalui dokumen yang meragukan. Bila benar terdapat akta yang digunakan untuk mendorong pengalihan aset tanpa pemeriksaan menyeluruh, maka hal ini bertentangan dengan Pasal 15 ayat (1) Undang-Undang Jabatan Notaris (UUJN).[10] Kode Etik Notaris menempatkan prinsip kehati-hatian sebagai fondasi utama dalam pelaksanaan jabatan notaris. Prinsip ini mengharusnkan notaris bertindak teliti, cermat, tidak tergesa-gesa, serta melakukan verifikasi menyeluruh terhadap identitas, kapasitas hukum, dan kehendak para pihak sebelum menuangkan kehendak tersebut ke dalam akta otentik.
Notaris dan PPAT dapat dipandang sebagai pejabat publik fungsional yang meskipun tidak mengeluarkan keputusan tata usaha negara, namun produk hukumnya (akta) menjadi dasar tindakan administrasi negara. Notaris dan PPAT wajib menerapkan prinsip kehati-hatian karena kesalahan dalam pembuatan akta dapat menimbulkan akibat hukum berantai, termasuk sengketa di PTUN. (Azwardi, 2022.)
Kehati-hatian bukan sekadar etika moral melainkan kewajiban hukum yang melekat oada jabatan notaris sebagai pejabat umum. Kelalaian dala menerapkan prinsip kehati-hatian dapat menyebabkan akta kehilangan kekuatan pembuktian atau bahkan menimbulkan tanggung jawab hukum bagi notaris. (Preferensi Hukum & Issn, n.d.) Dalam Konteks kasus dugaan penipuan aset kos di Jalan Tenggilis Surabaya, apabila benar terdapat akta yang digunakan untuk mengalihkan ha katas aset tanpa verifikasi kehendak dan kapasitas para pihak secara menyeluruh, maka hal tersebut menunjukkan indikasi lemahnya penerapan prinsip kehati-hatian. Kondisi ini sejalan dengan temuan Siti Hajati yang menyatakan bahwa Sebagian besar sengketa akta notaris berakar pada kegagalan notaris melakukan pemeriksaan materiil secara memadai. (Adah et al., 2025.)
Prinsip Perlindungan terhadap Pihak Rentan
Kode Etik Notaris Pasal 3, mengatur bahwa notaris wajib memberikan penjelasan yang benar mengenai isi, maksud dan akibat hukum akta kepada para pihak, terkait dengan hal tersebut pasangan lansia dalam hal ini termasuk kedalam kelompok rentan. Dalam banyak putusan, hakim menilai bahwa notaris wajib melakukan verifikasi ekstra terhadap pihak lansia, misalnya pada Putusan MA No. 2561 K/Pdt/2018 akta PPJB dibatalkan karena notaris tidak memberikan penjelasan memadai kepada pihak yang rentan dan kurang memahami dokumen. Jika dalam kasus ini para korban benar tidak memahami bahwa tanda tangan mereka digunakan untuk pengalihan aset, maka notaris melanggar prinsip perlindungan terhadap pihak rentan yang merupakan bagian dari etik profesi.
Penelitian empiris dan putusan-putusan pengadilan biasanya sering ditemukan bahwa pihak rentan seperti lansia atau individu yang kurang dalam memahami teknologi dan informasi sering mengalami cacat kehendak (defect of will), manipulasi, atau tekanan dalam akta yang dibuat. Pihak rentan ini membutuhkan perlindungan yang lebih special, karena mereka berpotensi tidak memahami hukum dan konsekuensi hukum dari akta yang mereka tandatangani.
Menurut kajian tentang perlindungan hukum secara kepedataan terhadap klien notaris yang dirugikan akibat akta otentik yang cacat hukum, Notaris memiliki tanggung jawab untuk memastikan bahwa akta yang dibuat tidak hanya memenuhi syarat formil, tetapi juga memenuhi syarat secara materiil. Maksudnya adalah notaris harus memastikan bahwa akta yang dibuat secara materiil harus benar-benar mencerminkan kehendak bebas dari semua pihak. Ketika akta cacat karena kesalahan atau manipulasi, pihak yang dirugikan berhak mendapatkan perlindungan hukum melalui mekanisme perdata seperti ganti rugi. (Diurnal et al., 2023)
Kasusnya pada akhirnya telah dipastikan bahwa kedua pihak rentan yakni Maria Lucia dan Aloysius tersebut telah dipastikan oleh penulis kepada pihak Notaris/PPAT, bahwa dari pihak Notaris/PPAT sebelumnya telah memastikan terhadap kedua pihak yang bersangkutan bahwa memang kehendak mereka untuk mengalihkan kedua hak atas tanah tersebut kepada Tri Ratna, oleh karena Tri Ratna ini tidak jelas domisili serta keberadaannya. Maka pihak Notaris/PPAT yang ditemui.
Prinsip perlindungan terhadap pihak rentan merupakan bagian integral dari kewajiban Notaris/PPAT. Lebih dari sekadar Prosedur administrative, Notaris/PPAT harus memastikan bahwa akta yang dibuat adil, bebas dari manipulasi, dan mencerminkan kehendak yang autentik dari semua pihak, terutama pihak yang berada dalam posisi lemah atau kurang memahami hukum. Perlindungan ini diwujudkan melalui audit hukum yang komprehensig dan penerapan etika profesi yang kuat.
Analisis Audit Hukum
- Audit Kepemilikan dan Status Hak
Sebelumnya telah dijelaskan bahwa dasar kepemilikan hak atas tanah tersebut dipegang oleh Maria Lucia dan suaminya Aloysius, yang dalam kasusnya hak tersebut berpindah tangan. Dalam audit hukum peralihan hakatas tanah dan bangunan, PPAT/Notaris wajib memeriksa SHM (Sertipikat Hak Milik) sesuai Peraturan Menteri ATR/BPN No. 3 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah, lalu melakukan pengecekan status tanah di BPN untuk mengetahui tanah tersebut tidak sedang dalam blokir ataupun sita, lalu memastikan sertipikat tidak berada dalam sengketa.
Sertipikat dianggap dialihkan tanpa persetujuan, padahal dalam kenyataannya sesuai dengan kesaksian staff Notaris/PPAT Ibnu Arly kedua lansia tersebut menyatakan sudah mengetahui bahwa peralihan hak hendak dilakukan berdasar dari pembacaan akta sebelum di tanda tangani. Pihak notaris sendiri sudah memastikan kepada para lansia tersebut bahwa peralihan hak yang hendak dilakukan tersebut akan memindahkan hak atas tanah dari kedua lansia tersebut kepada Tri Ratna, dari sini diketahui bahwa standar profesi PPAT sudah dipenuhi.
Meskipun notaris/PPAT bukan pihak tergugat dalam perkara PTUN tersebut, tindakan administrasi yang menjadi objek sengketa tidak dapat dilepaskan dari peran fungsional notaris/PPAT. Dalam praktik pertanahan, akta yang dibuat oleh PPAT merupakan dokumen dasar bagi pejabat pertanahan dalam melakukan pencatatan atau penerbitan tindakan administratif lanjutan.
Akta PPAT berfungsi sebagai instrumen yuridis awal yang menentukan sah atau tidaknya proses administrasi pertanahan selanjutnya. Apabila akta tersebut dibuat tanpa kehati-hatian, tanpa audit hukum yang memadai, atau berdasarkan kehendak yang cacat, maka tindakan administrasi yang bersumber darinya berpotensi cacat hukum. (Muhammad Rafiq Utama, 2024)
- Audit Kapasitas Bertindak Para Pihak
PPAT dan Notaris wajib memastikan kapasitas bertindak para pihak berdasarkan Pasal 1329 KUHPerdata dan Pasal 39 UUJN. Ini yang berarti pada pihak lansia, Notaris wajib melakukan dokumntasi kehendak secara tertulis, penjelasan risiko transaksi, pemeriksaan kemungkinan adanya tekanan. Namun dari ketiga poin tersebut pihak notaris sudah memenuhinya dimana pihak notaris sudah benar-benar memastikan bahwa para lansia yang menandatangani akta tersebut telah secara sadar akan risiko transaksi dan tidak ditemukan adanya tekanan terhadap mereka, dikarenakan Maria Lucia dan Aloysius sudah percaya terhadap Tri Ratna.
Diketahui jika tidak dilakukannya Langkah-langkah tersebut berpotensi menimbulkan cacat kehendak (wilsgebreken) seperti, kekhilafan sebagaimana diatur dalam Pasal 1322 KUH Perdata, paksaaan sebagaimana diatur dalam pasal 1324 KUHPerdata, dan penipuan sebagaimana diatur dalam Pasal 1328 KUHPerdata.
Kesimpulan
Berdasarkan hasil penelitian dan pembahasan yang telah diuraikan, dapat disimpulkan bahwa peran Notaris dan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) memiliki kedudukan yang sangat strategis dalam menjamin kepastian dan perlindungan hukum dalam setiap perbuatan hukum perdata, khususnya yang berkaitan dengan peralihan hak atas tanah dan pembuatan akta otentik. Penerapan prinsip kehati-hatian, kepatuhan terhadap kode etik profesi, serta pelaksanaan audit hukum yang memadai merupakan elemen fundamental yang tidak dapat dipisahkan dari pelaksanaan jabatan tersebut.
Temuan penelitian menunjukkan bahwa lemahnya penerapan prinsip kehati-hatian dan audit hukum, baik dalam tahap verifikasi identitas para pihak maupun pemeriksaan keabsahan dokumen, berpotensi menimbulkan cacat hukum pada akta yang dibuat. Akta yang mengandung cacat hukum tidak hanya merugikan para pihak, tetapi juga berimplikasi pada pertanggungjawaban hukum Notaris/PPAT, baik secara perdata, administratif, maupun etis. Dalam konteks sengketa yang dikaji, tindakan hukum yang dilakukan tanpa kehati-hatian dan pengawasan yang memadai turut membuka ruang terjadinya sengketa hukum yang kemudian menjadi objek pemeriksaan oleh Peradilan Tata Usaha Negara (PTUN).
Penelitian ini menegaskan bahwa kewenangan PTUN dalam menguji keabsahan tindakan administrasi pemerintahan memiliki peran penting sebagai mekanisme kontrol terhadap tindakan pejabat tata usaha negara yang berdampak pada hak-hak keperdataan warga negara. Sengketa yang muncul tidak semata-mata merupakan persoalan perdata, melainkan juga menyentuh aspek hukum administrasi negara akibat adanya tindakan administratif yang bersifat konkret, individual, dan final.
Dapat ditegaskan bahwa integrasi antara norma hukum tertulis, kode etik profesi, dan praktik empiris di lapangan menjadi kunci dalam mencegah terjadinya sengketa hukum serta menjaga marwah profesi Notaris dan PPAT sebagai pejabat umum yang dipercaya oleh masyarakat.
Saran
Berdasarkan kesimpulan tersebut, penulis memberikan beberapa saran sebagai berikut:
- Bagi Notaris dan PPAT, disarankan untuk senantiasa memperkuat penerapan prinsip kehati-hatian dan audit hukum dalam setiap proses pembuatan akta, tidak hanya berorientasi pada kelengkapan formal, tetapi juga pada pemeriksaan materiil dan kondisi faktual objek hukum guna mencegah terjadinya sengketa di kemudian hari.
- Bagi organisasi profesi, perlu dilakukan penguatan fungsi pembinaan dan pengawasan terhadap pelaksanaan kode etik Notaris dan PPAT, termasuk melalui peningkatan pendidikan berkelanjutan serta penegakan sanksi yang proporsional dan konsisten terhadap pelanggaran etika profesi.
- Bagi pembentuk kebijakan, diperlukan penyempurnaan regulasi dan pedoman teknis yang lebih jelas mengenai kewajiban audit hukum dan standar kehati-hatian Notaris/PPAT, agar terdapat keseragaman praktik dan peningkatan kualitas pelayanan hukum kepada masyarakat.
- Bagi penelitian selanjutnya, disarankan untuk mengembangkan kajian empiris yang lebih luas dengan melibatkan lebih banyak kantor Notaris/PPAT atau menggunakan pendekatan komparatif, sehingga dapat diperoleh gambaran yang lebih komprehensif mengenai penerapan prinsip kehati-hatian dan tanggung jawab profesi dalam praktik kenotariatan di Indonesia.
Daftar Pustaka
Buku dan Jurnal
Habib Adjie. Hukum Notaris Indonesia : Tafsir Tematik terhadap Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, Refika Aditama, Bandung, 2011.
Indroharto, Usaha Memahami Undang-Undang tentang Peradilan Tata Usaha Negara, Pustaka Sinar Harapan, Jakarta, 2000
Peter Mahmud Marzuki. Penelitian Hukum, Kencana, 2017.
Subekti. Hukum Pembuktian, PT Intermasa, Jakarta, 1989.
Adah, S. ’, Amalia, S., Hidayah, H., & Rahma Anggita, S. (n.d.). ANALISIS YURIDIS ATAS AKTA NOTARIS YANG CACAT HUKUM DAN IMPLIKASINYA TERHADAP KEABSAHAN PERJANJIAN. https://shariajournal.com/index.php/IJIJEL/
Locke, J. (1697). An Essay on the Poor Law.
Azwardi, & Arum, M. (2022). Prinsip Kehati Hatian dalam Pembuatan Akta Otentik oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). 6(Prinsip Kehati-hatian dalam Pembuatan Akta Otentik oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT)).
Diurnal, A., Ilmu, J., Kenotariatan, H., Wijaya, V. C., & Baraba, B. (2023). PERLINDUNGAN HUKUM SECARA KEPERDATAAN BAGI KLIEN NOTARIS YANG MENGALAMI KERUGIAN AKIBAT DITERBITKANNYA AKTA AUTENTIK YANG CACAT HUKUM OLEH NOTARIS. 7(1). https://doi.org/10.23920/acta.v7i1.1332
Katolik Soegijapranata, U. (2020). Indonesia dalam Menjawab Konsep Negara Welfare State dan Tantangannya (Vol. 1, Issue 1). http://journal.unika.ac.id/index.php/jhpk23
Muhammad Rafiq Utama. (2024). KEWENANGAN PPAT DALAM PEMBUATAN AKTA PERALIHAN HAK ATAS TANAH MELALUI JUAL BELI. Grondwet, 3(2), 72–83. https://doi.org/10.61863/gr.v3i2.43
Prasetyawati, B. I., Prananingtyas, P., Studi, P., & Kenotariatan, M. (2022). Peran Kode Etik Notaris Dalam Membangun Integritas Notaris Di Era 4.0. NOTARIUS, 15(1).
Preferensi Hukum, J., & Issn, |. (n.d.). PENERAPAN ASAS KEHATI-HATIAN DALAM PEMBUATAN AKTA OTENTIK OLEH NOTARIS. 4(1), 2746–5039. https://doi.org/10.55637/jph.4.1.6568.23-27
[1] Habib Adjie. Hukum Notaris Indonesia : Tafsir Tematik terhadap Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris, Refika Aditama, Bandung, 2011.
[2] Subekti. Hukum Pembuktian, PT Intermasa, Jakarta, 1989.
[3] Baihaqi, Amir. “Nasib Malang Maria Tertipu di Usia Senja, 2 Rumah Kos Berpindah Tangan” Detik Jatim, 20 September 2024, https://www.detik.com/jatim/hukum-dan-kriminal/d-7548959/nasib-malang-maria-tertipu-di-usia-senja-2-rumah-kos-berpindah-tangan.
[4] Prinada, Yuda. “Kronologi Eks Anak Kos Rebut 2 Rumah Lansia di Surabaya” Tirto.id, 19 September 2024 https://tirto.id/kronologi-rumah-lansia-direbut-anak-kos-di-surabaya-g3Tn?utm_source=chatgpt.com#google_vignette.
[5] Devi, Aprilia. ”Miris! Anak Kos Rebut 2 Rumah dari Lansia Pemilik Kosan di Surabaya” Detikproperti, 20 September 2024, https://www.detik.com/properti/berita/d-7549313/miris-anak-kos-rebut-2-rumah-dari-lansia-pemilik-kosan-di-surabaya.
[6] Farusma Okta Verdian, “PPAT Buka Suara soal Kasus 2 Rumah Lansia di Surabaya Diambil Alih Anak Kos” kumparanNews, 18 September 2024 https://kumparan.com/kumparannews/ppat-buka-suara-soal-kasus-2-rumah-lansia-di-surabaya-diambil-alih-anak-kos-23Y1Z3Kuznc/full?utm_source=chatgpt.com.
[7] Lihat Pada Putusan PTUN No. 138/G/2021/PTUN.Sby.
[8] Indroharto, Usaha Memahami Undang-Undang tentang Peradilan Tata Usaha Negara, Pustaka Sinar Harapan, Jakarta, 2000, hlm. 90–99.
[9] Peter Mahmud Marzuki. Penelitian Hukum, Kencana, 2017, hal. 133 dan hal. 178.
[10] Lihat Pasal 15 ayat (1) Undang-Undang No. 2 Tahun 2014 tentang Jabatan Notaris
