JurnalPost.com – Sebelum membahas proses jual beli rumah melalui notaris, penting untuk memahami terlebih dahulu peran notaris dalam transaksi jual beli rumah. Seperti diketahui, proses jual beli memerlukan berbagai dokumen, seperti perjanjian jual beli, Akta Jual Beli, dan sertifikat tanah hak milik. Tugas notaris/PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah) diatur dalam Pasal 1 Undang-Undang No. 30 Tahun 2004 tentang Jabatan Notaris. Peraturan tersebut menjelaskan bahwa notaris/PPAT merupakan pejabat yang memiliki wewenang untuk membuat akta autentik dan tugas-tugas lainnya.
Oleh karena itu, notaris memegang peran yang sangat penting, khususnya dalam memastikan keamanan transaksi.
Si penulis, Zainudin Syah Pahlevi (1312000176) yang merupakan mahasiswa Univeristas 17 Agustus 1945 Surabaya, ingin membagikan pengalaman serta ilmu yang didapat selama melakukan magang di kantor notaris Efendi, S.H., M.Kn. dalam melakukan tahapan jual beli tanah berikut dengan tahapan balik nama sertifikat.
Proses jual beli rumah melalui notaris sebenarnya cukup sederhana, Anda hanya perlu datang ke kantor notaris yang dipilih untuk mengurus transaksi tersebut. Sebelum ke kantor notaris, ada beberapa dokumen persyaratan jual beli rumah yang perlu dipersiapkan, dibawah ini merupakan tahapan dan syarat penting proses jual beli tanah di kantor Notaris :
TAHAP VERIFIKASI
1. Sebelum Proses Jual Beli
• Pengumpulan data klien:
o Penjual: KTP, NPWP, KK, Buku Nikah, PBB tahun terakhir, Sertifikat Asli
o Pembeli: Data yang sama, kecuali sertifikat
• Durasi:
o 3 hingga 5 hari kerja (proses normal)
o 1 hari kerja (proses cepat)
2. Verifikasi Sertifikat Asli
• Dilakukan ke Badan Pertanahan dengan membawa dokumen ID penjual dan pembeli.
3. Hasil Verifikasi
• Jika tidak lolos (misalnya sengketa tanah atau sertifikat tidak asli): Proses jual beli batal, semua dokumen dikembalikan oleh PPAT.
• Jika lolos, proses dilanjutkan ke tahap berikutnya.
TAHAP PERSIAPAN DAN PERPAJAKAN
4. Pengecekan Pajak
• Kantor PPAT memeriksa status pajak PBB secara online untuk melihat apakah ada tunggakan.
• Jika ada tunggakan, penjual diminta melunasinya terlebih dahulu.
• Setelah tunggakan lunas, PPAT mengajukan permohonan ke kantor pajak daerah untuk menentukan nilai BPHTB dan PPH yang harus dibayarkan oleh penjual dan pembeli.
5. Pembayaran Pajak
• BPHTB dan PPH dibayarkan sebelum akad jual beli berdasarkan harga transaksi yang disepakati.
• Pembayaran bisa dilakukan melalui rekening Pemda di Bank BJB atau langsung di kantor PBB.
6. Validasi Pajak
• Setelah pajak dibayar, PPAT mengajukan bukti pembayaran ke kantor pajak daerah untuk validasi (waktu proses 3-5 hari kerja).
• Hasil validasi bisa OK (dilanjutkan) atau muncul kekurangan pajak yang harus diselesaikan terlebih dahulu sebelum akad.
7. Penentuan Akad Jual Beli
• Setelah tahap validasi pajak selesai, PPAT dan Para Pihak menentukan tanggal akad jual beli.
TAHAP JUAL BELI DAN BALIK NAMA
8. Akad Jual Beli
• Akad dihadiri oleh semua pihak yang tercantum dalam akta. Jika ada yang berhalangan, surat kuasa dengan akta notaris diperlukan.
• Pelunasan pembayaran objek jual beli dapat dilakukan sebelum atau pada hari akad, dan disaksikan oleh PPAT.
9. Balik Nama
• Permohonan balik nama diajukan ke Badan Pertanahan dengan menyertakan akta jual beli asli, sertifikat asli, surat kuasa (jika ada), dan dokumen lainnya.
• Proses ini biasanya memakan waktu 1,5 hingga 3 bulan.
10. Proses Selesai
• Setelah sertifikat dibalik nama, sertifikat asli dan salinan akta jual beli diserahkan kepada pembeli, sementara penjual menerima salinan akta jual beli.
